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购房者逾期付款被解除合同并承担了违约责任

作者:房博士律师团来源:互联网 日期:2015-05-08

【案情回顾】

原告北京强佑房地产开发公司。被告邱淦青。2002年12月30日,北京强佑房地产开发公司(以下简称强佑公司)与邱淦青签订了两份《商品房买卖合同》。合同约定:邱淦青购买强佑公司开发建设的和平新城2号楼A座一层、二层商品房各l套,总价款为8 587 569元;买受人逾期付款超过30日,则出卖人有权解除合同,买受人应按累计付款的2%向出卖人支付违约金;出卖人应在2003年5月31日前,将符合本合同约定的商品房交付买受人使用,出卖人逾期交房不超过90日的,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金,合同继续履行,逾期超过90日的,则买受人有权解除合同;该合同自生效之日起30日内由出卖人申请预售登记备案。双方在两份合同附件中约定买受人应于2002年12月30日缴付首期房款3 447 569元,余款514万元,在出卖人登记完毕本《商品房买卖合同》后7日内,买受人须提供并办理完毕按揭所需要的相关手续。如买受人以按揭付款或公积金方式缴付房款,而出卖人在规定期限内未收到买受人全部相关手续及款项时,则依照本买卖合同买受人逾期付款的违约责任办理。双方同时约定,买受人所购房屋需全款付到出卖人账户后方可办理入住手续。

自2002年10月25日至2003年1月7日,邱淦青分3次支付给强佑公司购房款3 435 027.50元。此后邱淦青未再向强佑公司支付购房款,亦未办理贷款的相关手续。2003年1月14日,强佑公司按照双方约定对两套房屋进行了预售登记备案。强佑公司未向邱淦青交付上述房屋。

2003年12月,强佑公司以邱淦青逾期支付购房款为由起诉至一审法院,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》,并要求邱淦青支付违约金。另查,强佑公司在一审诉讼中,已将双方诉争的标的物另卖他人。

【法院裁判】

一审法院经审理认为,强佑公司与邱淦青签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,双方均应遵照履行。此案中,强佑公司已依约进行了商品房预售登记工作,履行了应尽的义务,邱淦青逾期支付购房款的行为已构成违约。诉讼中双方均同意解除合同,法院对此不持异议。合同解除后,强佑公司应返还邱淦青已付购房款;邱淦青因未依约履行付款义务,其应自行承担购房款的利息损失,同时承担合同约定的违约责任。据此判决:一、解除北京强佑公司与邱淦青签订的两份《商品房买卖合同》;二、北京强佑公司返还邱淦青已付购房款;三、邱淦青向北京强佑公司支付违约金。

  邱淦青不服一审判决提起上诉,请求二审法院依法驳回强佑公司的违约金请求,同时要求强佑公司继续履行合同,如合同不能继续履行,要求强佑公司返还购房款并支付利息。

二审法院经审理认为,强佑公司与邱淦青签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,不违反法律规定,应属有效,双方当事人均应依约履行。在强佑公司依约履行合同义务的情形下,邱淦青未能及时支付剩余购房款,其应对此承担违约责任。因此,对邱淦青拒绝支付强佑公司违约金的上诉请求,法院不予支持。邱淦青违约后,强佑公司依约享有合同解除权,邱淦青在一审过程中也表示愿意解除合同,因此一审法院作出的解除合同的判决并无不当。鉴于此,并考虑双方的诉争标的已卖与他人的客观情况,对邱淦青提出的要求继续履行合同的请求,法院亦不予支持。鉴于一审判决已判令邱淦青支付违约金,且双方所签两份合同均无若解除合同已付购房款利息不予返还的约定,根据公平原则,强佑公司对邱淦青已付购房款的利息应当一并予以返还。邱淦青的该项上诉请求合理,应当予以支持。据此判决:一、维持一审判决第一项、第三项。二、变更一审判决第二项为:强佑公司返还邱淦青已付购房款并支付利息。三、驳回邱淦青其他上诉请求。

【律师评析】
广州房产律师认为,本案的争议焦点在于在邱淦青违约导致购房合同解除的情况下,强佑公司在返还邱淦青购房款的同时是否应当返还购房款的利息。对此,有两种截然相反的意见。

一种意见认为,在本案当中,邱淦青是合同的违约方,其应当承担因其违约所造成的一切不利后果。如果没有邱淦青的违约行为,购房款所产生的利息是应当归属于强佑公司的,而在邱淦青违约导致合同解除的情况下,反而令强佑公司承担利息返还的不利后果是不合理的。这与一审判决的意见是基本一致的。

另一种意见认为,合同解除的后果虽然是由邱淦青的违约行为引起的,但双方对此约定了违约金,违约方承担的不利后果就应当体现为违约金的支付,不应再令其承担利息损失的不利后果。这也是二审判决的意见。

广州房产纠纷律师事务所律师同意后一种意见,违约方应当承担因其违约行为所导致的法律后果,但这并不意味着违约发生后,违约方的正当利益也不予保护。就本案而言,应当明确以下两个问题。

1.支付违约金是违约的法律后果,返还购房款是合同解除的法律后果

本案中,合同双方对违约金作了明确规定,因此在违约行为发生后,违约方就应当依据合同约定承担支付违约金的责任,这是其违约行为导致的法律后果。违约金是双方当事人对违约导致的损失金额的预测,违约方支付了违约金就应当认为其已承担了相应的违约责任,这也是对当事人意思自治的尊重。与此不同的是,强佑公司对邱淦青购房款的返还是合同解除所产生的法律后果,而非违约行为的直接后果,也就是说,判令强佑公司返还邱淦青购房款,不是从考察违约的法律后果出发,而是从考察合同解除的法律后果出发的,对这二者应当作明确的区分。

2.购房款的利息应当与购房款适用同一法律规则

广州房地产律师认为,购房款的利息与购房款之间是孳息与原物的关系,根据孳息随原物的原则,在当事人没有特别约定的情况下,购房款利息应当与购房款适用同一法律规则。如上所述,购房款的返还是合同解除的法律后果,合同解除后,购房款被视为自始归属于邱淦青所有,强佑公司应当予以返还。同时,利息归属又取决于货币本身的归属。因此,本案中购房款所产生的利息也应与购房款适用同一法律规则,由强佑公司予以返还,即邱淦青的违约行为并不导致其丧失利息返还请求权的法律后果。

第一种意见以“因违约导致的不利后果应当由违约方承担”为理由而强调强佑公司不应向违约方返还购房款利息的观点是将违约关系与合同解除关系相混淆的结果。本案当中,购房款利息是购房人的合法利益,应当予以保护。

综上所述,广州房产律师认为二审法院的判决是正确的。

所属类别: 逾期付款

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