所有
房产纠纷案例

您现在的位置:首页 >> 房产案例 >> 实战文书 >> 广州房产纠纷律师张旭锋教你书写《民事代理词》

广州房产纠纷律师张旭锋教你书写《民事代理词》

作者:房博士律师团来源:张旭锋 彭海平 日期:2015-05-08

尊敬的法庭:

根据《律师法》相关规定,广东格林律师事务所接受谭XX的委托,指派本律师担任其代理人出席今天的法庭审理,现根据事实和法律,发表如下代理意见。

一、原、被告之间成立商品房认购合同关系

原、被告之间在2005年就房屋认购签订了认购合同,双方认购过程中所出具的定金收据、委托书等文件属于双方的认购合同。

原告向法庭提交的证据(双方签订、履行认购合同的证据),一共有4处提到了 “定金”、“订金”、“预订金”。综合判断,足以认定,被告出具的收据上的人民币2万元的性质为“定金”。

理由是:一、被告代理人出具的委托书-收据中表述为“定金”,被告代理人和原告所做约定对被告当然有效;二、被告发出的关于退还订金的通知内容来看,双方针对收据上的人民币2万元是约定了定金性质的;三、认购合同为格式条款,格式条款为被告所提供,根据合同法规定,本案当事人双方对格式条款有两种以上解释,应当作出不利于提供格式条款一方(被告)的解释——应该解释为定金。

二、原、被告之间的认购合同赋予了原告单方解除合同的权利

根据认购合同约定,被告如果在2005年12月5日取得《商品房预售许可证》,则该款自动转作定金;原告如果放弃认购或者在2005年12月5日被告未取得《商品房预售许可证》,原告有权要求退回定金。原告在两种情况下可以要求退回定金:一是放弃认购,二是被告在2005年12月5日未取得《商品房预售许可证》。一旦原告要求退回定金,则被告应该在原告书面申请之日起7日内退回。足以证明,作为认购人的原告有权单方解除认购合同。

依据《合同法》第125条第1款:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”    

以上规定,确立了合同解释的两大原则和四个规则。两大原则是诚实信用原则和真意解释原则。四个规则是:文义解释规则、整体解释规则,按合同目的解释的规则和按交易习惯解释的规则。

“本单元在2005年12月5日获得预售证后,该款将自动转为该单元定金。若客户放弃认购单元或本单元未能如期取得预售证,则该款项将于客户提出书面申请7天后无息退还。”的解释应该遵照上述规定进行。

——从诚实信用原则来看,这是合同中赋予认购人单方解除合同的一项权利,既然是权利,认购人可以行使,也可以放弃。而事实上认购人是基于对被告的信任,一直没有放弃认购,一直没有行使单方解除合同的权利。

——真意解释原则,要求解释合同时,探究当事人的真意,何为真意?原则上以当事人表示的意思为真意,但真意解释也要求解释时不能拘泥于文字。探究当事人的真意并不要求证明当事人的心理过程,真意解释是对事实的综合评断。就本案而言,双方之所以做出如此约定,是和2005年认购合同签订的时候,广州市商品房市场行情有直接关联的。当时的行情绝非象2006年和2007年这两年的商品房市场行情这样火爆,不是供不应求,而是供需平衡,而当时在这个楼盘周围还有象锦城花园等重量级楼盘的发展商在和被告竞争,为了囤积客源,为了吸引认购人前来认购房屋,才有了这样的约定。

此外,从文义解释规则、整体解释规则,按合同目的解释的规则和按交易习惯解释的规则进行解释,所得的结论也是一样的。

三、2007年3月7日之前,原、被告之间的认购合同并未终止。

双方在认购合同中的约定内容是认购合同赋予了原告单方解除合同的权利,而不是合同约定了终止的情况。

合同终止与合同解除的区别主要为:

合同终止只适用于继续性合同,即债务不能一次履行完毕而必须持续履行方能完成的合同,如租赁合同﹑承揽合同等;而合同的解除既包括继续性合同也包括非继续性合同。

合同终止只是使合同关系向将来消灭,并不溯及力,因此不产生恢复原状的法律后果;而合同解除可使合同关系溯及地消灭,因而产生恢复原状的法律后果。尽管我国现行立法把合同终止等同为合同消灭,终止实际成为解除的上位概念,但是按照合同法91条规定,其他终止事由还包括抵消、混同、债务履行等。因此合同终止与合同解除还不能划等号。

根据本案合同约定内容来分析该房屋认购合同属于非继续性合同——仅仅是一套房屋的交易,合同消灭之后要产生恢复原状的法律后果,即被告需要退回定金给原告。由此可见,本案中的认购合同中有关合同消灭的约定属于合同解除而非合同终止。

尽管原、被告之间的认购合同赋予了原告单方解除合同的权利,但是原告并没有行使该权利,没有单方提出解除认购合同。2007年3月7日之前,原、被告之间的认购合同并未终止。

四、认购合同因被告单方解除而终止

被告于2007年3月7日单方发出通知解除认购合同,并承认自己违约,自愿承担违约责任。至此,认购合同因被告单方解除而终止。

五、认购合同有效,被告有违诚实信用原则。

双方在平等自愿的基础上,经过协商所签订的认购书,是双方真实的意思表示,未违反法律规定,应认定为有效。认购书签订后,原告依照约定如期交纳了定金。被告在原告完全履约的情况下,擅自单方解除认购合同,并拒绝与原告签订《商品房买卖合同》,显然违背诚实信用的法律原则。

六、被告违反诚实信用原则的行为(被告自己认为是“违约行为“)给原告造成巨大损失。

2005年至今,广州市的房屋价格大幅度上涨,本案所涉房屋所在的小区的房价涨幅更是高达100%。原告原本认购的房屋价格较低,现在已经是原来的2倍。被告违反诚实信用原则,未能诚信缔约,使原告在交纳定金、签订认购合同、苦苦等待2年之后等到的却是解除认购合同的结果。原告出于对被告的信任,所以没有选择其他商品房,因为被告丧失诚信的行为,原告失去了其他签约机会。如今,原告要购置同样的房屋需要支出比原本认购价格多出一倍的价款。对于原告的这一损失,被告依法应该予以赔偿。

七、被告应该赔偿原告的信赖利益损失。

被告擅自单方解除认购合同,拒绝签订《商品房买卖合同》,造成原告无法实现签订《商品房买卖合同》的目的,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定,被告已构成缔约过失,对原告所遭受的因信其合同成立受到的信赖利益损失,应承担赔偿责任。

八、判决被告胜诉必将违背“违约方不能通过故意违约谋取利益”这一合同法价值底线。

无论是原、被告双方还是案外人士,甚至是审理案件的审判组织,众所周知的一个事实是,广州市现在的房屋价格和2005年原、被告双方签订认购合同的时候相比是天壤之别。原告完全有理由怀疑被告在谋取暴利心理的影响下想将楼收回后再以高价出售,这样就能多赚一笔。而事实上也正是如此,原告认购的房屋已经被被告再次发布广告以高出原认购价一倍的价格正在销售。如果被告胜诉,将会出现被告故意违约却能够谋取暴利这一违反合同法价值底线的情形。这样做的后果将不仅仅是引发道德风险,关键是还必将诱发新的不稳定因素,说小一些是引发连环诉讼、浪费宝贵的诉讼资源,说的更客观一些就是增加影响社会不稳定因素,于构建和谐社会的大政方针相违背。

综合上述代理意见,代理人认为, 本案的认购合同应认定为有效;被告违背诚实信用原则,应该依法承担缔约过失责任,理应赔偿原告的信赖利益损失。建议法庭依法支持原告的诉讼请求。

以上代理意见,请法庭考虑采纳。

 

                        原告代理人:广东格林律师事务所

      张旭锋律师     

2007年11月26日

所属类别: 实战文书

该资讯的关键词为:广州房产纠纷律师  房产纠纷律师  广州房产律师  房产律师  民事代理词 

友情链接:房博士律师团  找律师打官司  问法律师 法律快车 律师帮 广州律师 广州建站  侵权律师   刑事律师

房博士律师团 版权所有 Copyright©2016 申请友情链接 联系站长张旭锋  联系电话020-66352089  法律声明  粤ICP备13001088号-2