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业主委员会真能代表业主吗

作者:房博士律师团日期:2015-07-09

在我国现行法律体系中,对业主委员会的管理作出了许多特殊的规定:在开发商交付商品房时,必须代为聘请物业管理公司,为未来的业主管理房地产。可是,如果不是单位购房,要想把来自五湖四海的业主组织起来,成立业主委员会,这本身就是一件非常困难的问题。

在许多住宅小区,物业管理公司人员空前热心,他们通过上上下下、左左右右的活动,拼凑出业主委员会,然后与业主委员会串通一气,损害业主的利益。可怜的业主们,花费毕生的积蓄购买的商品房,却几乎被物业管理公司所掌握。好容易打听到业主委员会成员名单,可是由于不了解业主委员会成员的背景,所以不知道业主委员会的成员到底代表谁的利益。

在南方一些城市,许多住宅小区的业主自发组建业主委员会,通过讨价还价,维护自己的正当利益。可是在中西部地区,许多业主不了解业主委员会的性质,所以,把业主委员会看做是政府组织,把业主委员会的成员看做是凌驾于业主之上的政府官员,不敢也不愿意通过他们维护自己的正当权利,甚至在有些地方还出现了业主状告业主委员会成员的案件。这种“自己打自己的官司”看起来荒唐,其实从深层次反映出我国整个社会的缺陷。

有人群的地方,就应该有组织;有组织的地方,就应该有章程。作为城市中的住宅小区,汇集了四面八方的公民。他们走到一起,必须建立自己的组织,制定自己的章程,维护自己的权利。业主委员会应该是业主们维护自己权利的组织。可是由于中国缺乏自治传统,所以,对业主委员会这样的组织缺乏最起码的信任。在现实生活中,业主委员会除了与物业公司沟通之外,很少与业主发生联系。这样一种奇特的组织方式,决定了业主与业主委员会之间存在着很深的隔膜,一旦涉及到重大权利处分问题时,很容易发生纠纷。有些人希望通过加强立法,规范业主委员会与业主之间的关系,也有人想通过规范物业管理公司的行为,保护业主的合法利益。

其实,这些想法都有一定的道理,但并不能解决根本性问题。且不说作为一个维护业主利益的组织,国家的法律能否针对具体复杂的情况,对业主委员会的所有行为作出规范,即使制定了业主委员会法,假如业主委员会成员站在物业公司一边,通过合同的方式损害业主的利益,业主虽然可以通过法律追究业主委员会成员的责任,但是,损害已经造成,业主们不得不为此劳神费力。所以,希望国家制定法律,进行事后补救,不如事先防范,积极主张自己的权利。

在缺乏自我管理、自我规范、自我服务的意识情况下,实行居民自治谈何容易!因此,提高公民的自治能力是当务之急。国家应该通过各种方式培养公民自我管理、自我服务的能力,防止自治组织的负责人利用现行法律所规定的各种自治机构的权利损害公民的利益。

建立完善的自治社会,不但可以节约立法成本,减少司法费用,而且可以缓解居民之间的矛盾。可以说,建立自治社会是实现和谐社会的重要表现。

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