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业主维权的四大途径

作者:房博士律师团日期:2015-07-09

分析业主维权的个案和内容,从易到难,大致可以把业主维权的途径分为以下几种。

1、民主维权。业主之间的分歧和矛盾,应该通过业主之间的讨论,采用民主集中的办法,用民主决策来解决。为此,业主应珍惜自己的民主权利,在住宅区里建立和健全有效的业主大会和业主代表大会的民主机制。这样,既能形成强大的业主共同意志,又能支持和监督业主委员会的工作。媒体报道渲染某花园业主委员会的一场风波,其实是实行民主决策的大演练,非常正常,对锻炼业主的维权意识和技巧非常有益。事情是多数业委不同意和不满意业委会主任的意见和主张,主任职务遭多数委员罢免和改选,这很正常。遭罢免的前主任不服,于是寻求业主的支持,在获得10%业主联名支持下,要求召开临时业主大会改选业主委员会,这也很正常。最后的决定由花园的权力机构业主大会来决定,这就是通过民主来维护业主的权利。在这个过程中,争辩的双方难免会发生相互指责和申辩。广大的业主正是通过这些指责和申辩来判断谁是谁非,来决定自己的表决意向。

2、协商维权。如果涉及的是业主的公共利益,业主可以通过业主委员会与侵犯业主权益当事人(开发商、物管公司、个别大小业主、政府部门等)进行谈判,协商解决业主权益受侵害的问题。协商维权的好处是直接,所化的时间精力成本较低,可以达到既解决问题又不伤和气的局面。它的缺点是业主方面要做适当的妥协。协商维权要能成功的前提是当事人双方对相关法律、法理比较明白,处事比较开明,有尊重业主权益的意识。有些住宅区通过与开发商的谈判协商,收回了被侵占的架空层和电梯间。有些花园通过通过谈判协商,解决了个别单位业主占据绿化地等公共场所私用或出租经营的问题。协商维权成功的前提,是具有较好的行政和司法依法办事的环境。如果行政和司法机关都不依法保护业主(群体)的合法权益,侵权当事人一般是不会通过协商放弃既得利益的。

3、行政投诉维权。业主在权益受到侵害时,首先想到的办法是向政府有关部门部门投诉。这本来应该是业主维权的主要有效途径。因为保护业主的合法权益就是保护城市居民的合法利益,就是保护公民的合法利益,这是政府"立党为公,执政为民"的庄严承诺,是政府作为社会公权机构不可推卸的职责。而且,政府有足够的资源、资料、权力、权威来解决这些问题。例如,居民反对在住宅楼下开餐厅、开汽车修理店等扰民商店的问题,环保部门应依法裁决处理。业主发现架空层被他人侵占出租牟利,规划国土部门或住宅房屋管理部门应依法裁决处理。业主共有专项基金被侵吞挪用,住宅房屋管理部门应依法裁决处理。共有使用权宗地被侵占,规划国土部门应依法裁决处理。开发商不移交会所、停车场,规划国土部门应依法裁决处理,等等。如果政府部门能够依法办事,能够认真研究和解决历史遗留的诸多侵权问题,能够运用社会公权保护广大居民的合法利益,那么,社会纠纷的化解,社会稳定的维护,政府形象的建立,公民信任的恢复,都将得到很大的提升。可是,目前有些部门经常采取的态度是一拖,二应付,三推,四回避。这些部门对业主维权的冷漠和不作为,增加了业主维权的困难和"业主维权个案"的长期化。

4、司法诉讼维权。当协商谈判和行政投诉维权都不能解决问题时,或当事人对行政执法裁定不服时,司法诉讼就是"业主维权"的最后途径。司法应该是社会正义的最后保护者。广大业主居民自然把司法诉讼维权,看成是保护自己合法利益的最后武器。对于一个成熟的社会,多数的业主维权问题,可以通过协商谈判和行政裁决来加以解决。如果大大小小的业主维权个案都要向法院提起诉讼,这说明通过协商谈判和行政投诉的维权途径无效。不过,现在业主或业主委员会向法院提起维权诉讼的事例很多,法院通过司法裁判解决纠纷的个案很少。有些地方的法院甚至拒绝受理业主委员会的维权起诉。所以,目前业主维权的司法诉讼途径是不通畅的。司法诉讼维权虽然是业主维权的最后途径,但却是最重要的维权途径。因为司法诉讼途径的不通,将放纵行政执法的不力和不公,鼓励侵权当事人拒绝协商谈判继续侵占不当得利的意愿。

业主维权时代已经来临,业主维权意识已经觉醒。但是,业主维权的途径尚不通畅,业主维权的阻力仍然强大。社会应该用法律法规来关心和引导业主维权。因为,对业主维权的压抑和挫败,不仅是作为业主的城市居民的利益受损,而是社会正义的失败,是政府"为公为民"形象的受损。

所属类别: 业主关系

该资讯的关键词为:业主维权 

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