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广州房产纠纷律师:格子铺业主维权如何走出死胡同

作者:房博士律师团来源:彭海平 日期:2015-04-14

铺天盖地的广告、诱人的高回报高收益、火爆的销售场景、经营者不断更换“马甲”、返租回租、交付的时候商铺门可罗雀场面凄惨······,这一切几乎是每一个格子铺购买者再熟悉不过的场景。究竟是出卖方恶意欺诈、违法运用,还是购买者风险自负、愿打愿挨,我们力图谈谈本文加以分析,争取为广大格子铺的购买者找到一条合法的维权之路。

一、晒晒格子铺的“七宗罪”

1.目的非法——违反刑事法律,涉嫌刑事犯罪;

罪状:不是以商品房销售为主要目的,出卖人(主要是指幕后的操盘手)通过返祖回租方式融资、圈钱、套取自己之后迅速将资金转移,涉嫌非法吸收公众存款罪。

处理依据:

《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:实施下列行为之一,符合本解释第一条第一款规定的条件的,应当依照刑法第一百七十六条的规定,以非法吸收公众存款罪定罪处罚:……不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的;......

2.宣传虚假——违反广告法,严厉制裁;

罪状:在大量广告中明确包含升值或者投资回报的承诺,完全没任何兑现承诺的努力和尝试,属于典型的利用广告对商品作虚假宣传,应当依法苛以重罚。

处理依据:《中华人民共和国广告法》第三十七条。

3.格式条款——充分运用《合同法》、《合同法》司法解释之利剑;

罪状:大量出现“免除或者限制其责任的条款”,且从不予以说明;甚至出现免除出售方主要义务、排除买受方主要权利的格式条款。

处理依据:《合同法》第39条、第40条、第41条;最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第六条。

4.违规返租——违反部分规章,严厉打击;

罪状:在销售过程中,无一例外,全部采用售后返祖等方式。

处理依据:《商品房销售管理办法》第十一条;原国家建设部2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》承诺售后包租、返本销售的......予以严肃处理。

5.销售做套——涉嫌诈骗,治安惩处、刑事制裁;

罪状:几乎每一个购买者都呢过在事后真真切切地感觉到:出卖方制造的销售气氛、火爆场面、紧俏势头,全部都是虚张声势、制造假象,甚至安排销售人员或者出卖方的其他工作人员为“托儿”,与销售人员一起演双簧,是典型的严重欺诈行为,涉嫌诈骗。

处理依据:《刑法》第二百六十六条、《最高人民法院关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》

6.消防隐患——严格执行消防法,制裁责任人;

罪状:消防未经验收合格,或者验收过程中违法违规取得验收合格文件。

处理依据:《中华人民共和国消防法》第十三条规定:依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。

7.验收非法——违反建筑法律法规,追责到底。

罪状:工程未经验收合格,或者验收过程中违法违规取得验收合格文件。

处理依据:《建筑法》第六十一条规定:建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第二条规定:本条例所称建设工程,是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。第十六条规定:建设工程经验收合格的,方可交付使用。

二、维权的困局

1.深刻的教训——为什么受伤的总是我!

广州房产纠纷律师事务所律师认为,格子铺的买家,固然是受到了出卖方的虚假宣传、销售骗不再盲目追求“高收益”、“高回报”,挡住利益的诱惑,切记“天上不会掉馅饼”。

2.难以接受的现实——全世界最伤心的人!

格子铺的买家,大多是城市中产阶级,在衣食无忧之余将手中有限资金集中起来想靠买铺养家甚至养老。现实是出卖方交付的铺面与当初出售时承诺的情况对比可以说是天壤之别,不仅没有所谓世界名牌、知名厂商进驻,就连基本配套要设施都未完善,更有甚者连物理间隔都未完成,整个楼盘(楼层)简直是人迹罕至。

3.诉讼的无奈——无言的结局!

在格子铺买卖合同纠纷案件中,有少量案件由于合同签订过程中,出卖方提供的合同条款不够严密,给卖家后期维权提供了“可乘之机”,个别出卖方履行合同过程中构成违约甚至是根本违约,使部分卖家成功“解套”,大部分格子铺卖家陷入了诉讼维权的困局:合同成立生效,双方都有履行义务,条款约定对出卖方极度有利,出卖方大多不会违约更不会构成根本违约——完全依靠民事诉讼解除合同退铺退款难度很大。

4.私力救济的有限性——想说爱你并不是很容易的事!

在发现上当受骗之后,在诉讼解除合同无望之后,少主楼盘的业主尝试采用私力救济式,以自助模式为主,加上必要的协商、谈判。团结尽可能多数的业主,成立业主自治组织,依法行使业主自治权,解聘不合格管理公司,聘任有能力管理好、运用好该商业物业的公司,大举招商,通过一系列动作,盘活资产,最大限度降低损失。遗憾的是,截至目前,格子铺业主通过私力救济的自助模式成功的案例还只是星星之火态势。不过也不排除少数楼盘业主自助成功之后,其他楼盘进行复制。

三、如何彻底治愈这一商业物业领域的顽疾

1.业主合力:业主团结,在法律框架内形成集体维权的压力。

2.律师给力:组织力量对此类案件进行研究,找准个案的突破口,积极协助格子铺买受方依法维护自身合法权益,通过律师特别是房地产专业律师的代理工作,使出卖方与买受方在对法律资源的掌控方面实现尽可能的平衡。

3.政府发力:建议政府部门、行政机关祭起行政执法的大旗,对于格子铺操盘手、出卖方在广告宣传、格式条款、欺诈销售、工程验收、消防验收等方面的违法违规违章行为,按照法定最高限予以惩处,大幅增加其违法成本,从而使其不敢再违法运作。

4.司法助力:尽可能适用或者参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,将符合规定的格子铺的“说明和允诺”视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。尽可能运用《合同法》第39条、第40条、第41条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)关于格式条款的规定,在法律框架内,在格式条款的认定、格式条款提供方的责任义务、格式条款的撤销或者无效等方面宽严相济,在审判形式上对格子铺出卖方形成高压态势,迫使其将此前通过非法方式攫取的不义之财悉数吐出。

广州市国土房管局就《关于规范商业用房分割登记及交易监管的意见》开始公开征求市民意见。其中明文规定,已初始登记的商业用房必须办理分割登记后方可进行分割销售。说明政府部门已经对“格子铺”所带来的一系列社会问题采取了相应措施。相信此后这类纠纷会日渐成为历史。

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