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夫妻房产纠纷引诉 广州房产律师代理此案胜诉

作者:房博士律师团来源:彭海平 日期:2015-11-24

【案情回顾】

2005年刘先生购买一套房屋并取得房屋所有权证书,2012年6月刘先生与蔡女士登记结婚,2013年12月王先生得知刘先生转让该房屋所有权,便前与之洽谈,经过多次协商,最终达成¥62万元的房产交易协议。

2014年2月,王先生与刘先生以网签形式在广州市白云区房产交易所签订《房屋卖卖合同》,办理了一切过户手续(动产以转移占有为形式要件,不动产以登记为形式要件),由于双方协商分期付款的形式,王先生当日以现金形式支付了定金¥2万元,并与2014年3月、4月、5月分别支付¥20万元,共支付¥62万元。刘先生表示自己购买新房还需要一段时间,所以需要继续居住3个月,王先生表示同意。

2014年6月(3个月已过),王先生前去收房,发现刘先生已经去世,后来才知道原来刘先生的配偶蔡女士在里面居住,期间发生房产纠纷,蔡女士向广州市白云区人民法院请求确认王先生与刘先生签署的《房屋买卖合同》无效并主张优先购买权。2014年8月,王先生委托房博士律师团专业房产律师代理此案。

【律师说法】 

房博士律师团接受委托之后,对案件进行了集体研究,并形成了一致的观点。

首先,《房屋买卖合同》双方意思表示真实,为有效合同。从房产交易洽谈到《房屋买卖合同》签订,王先生和刘先生去房地产交易所办理房地产转移登记申请书以及房地产交易与权属登记询问记录表,双方作为被询问人并且有双方的承诺,足以体现为双方当事人真实的意思表示。《房屋买卖合同》为有效合同,排除无效、可变更可撤销及效力待定的可能性。

其次,刘先生在结婚前即拥有该套房屋的所有权,属于婚前个人财产。根据《婚姻法》第十八条规定:有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(1)一方的婚前财产;(2)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(3)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(4)一方专用的生活用品;(5)其他应当归一方的财产。同时依据最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释:婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

最后,蔡女士主张优先购买权没有法律依据。依据《物权法》第九十三条规定:不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第一百零一条规定:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。一方面,房屋所有权证只有刘先生一个人的名字;另一方面,原告又不能提供该房屋共有的双方约定或者刘先生的单方承诺。《合同法》第二百三十条规定:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买权利。蔡女士同样无法提供其承租该房屋的证据。

因此,刘先生对该套房屋享有全面的权利,作为所有权人,有权处分这套房产.蔡女士既不是该房屋的共有权人也没有承租该房,因此其请求确认王先生与刘先生签署的《房屋买卖合同》无效并主张优先购买权没有事实和法律依据。

【法院裁判】

案涉争议房屋系结婚前刘先生购买,房屋产权原系登记在刘先生名下。蔡女士并未举证证明其对案涉房屋享有所有权,仅仅以其是刘先生配偶及房屋共同居住人为由主张刘先生无权单独出售房屋,缺乏法律依据,不予采纳。蔡女士以其是房屋的居住人为由主张其享有优先购买权,于法无据,不予采纳。

综上,蔡女士要求认定王先生与刘先生签订的《房屋买卖合同》无效,依据不足,不予支持。其后,蔡女士不服一审判决,上诉于广州市中级人民法院,广州中院作出终审判决:驳回上诉,维持原判。

所属类别: 经典案例

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