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广州房产律师告诉你二手房买卖合同的相关问题(上)

作者:房博士律师团来源:张旭锋 杨金娜 日期:2015-12-23

买方、卖方、中介方三方《房屋买卖合同》(以下或简称为三方合同)已经签订,在定金未付或者尚未完全支付情况下,买方拒绝支付定金或者余下定金,或者是卖方拒绝收取定金或者余下定金,这些情况下买卖合同是否生效?守约方以及中介公司如何维权?广州房产纠纷律师事务所律师认为,具体而言,至少要解答以下四个方面的问题

一、三方合同是否生效?

二、三方合同中买卖合同关系里,守约方是否有权要求对方缴纳(收取)定金?

三、守约方是否有权要求继续履行《房屋买卖合同》?

四、三方合同中的居间合同关系里,中介公司是否有权追讨全部中介费?

一、三方合同是否生效?

要回答这个问题,需要先了解我国法律有关定金的一些规定。三方合同是否生效,取决于该合同里定金的性质。按照我国法律规定,定金主要分以下几个种类:1.立约定金;2.成约定金;3.解约定金;4.违约定金;5.证约定金。上述无各种类可以分为两大类别:可以分为2个类别:

如果合同中的定金属于“立约定金”和“成约定金”,没有实际交割定金,则合同不生效,当事人要承担缔约过失责任。

如果合同中的定金属于“解约定金”、“违约定金”或者“证约定金”,即使当事人没有实际交割定金,合同依然是成立生效,当事人违约则要承担违约责任。

二手房交易过程中,三方合同中关于定金常见的约定多为:买方于签订本合同时支付人民币XX万元作为定金……任何一方违约不买或者违约不卖,则对方有权适用定金罚则(即:没收定金或者要求双倍返还定金)或者要求违约方支付总房价款的10%为违约金。

从这些约定不难看出,其中的定金属于以担保的方式确保合同履行而支付的一定数额的金钱,其性质属于违约定金实际就是履约定金。

房博士律师团广州房产律师认为:三方合同签订之后,即使定金没有交割或者没有完全交割,也不影响三方合同的生效。《房屋买卖合同》是诺成性合同,合同生效与否不是以定金的支付为合同生效依据。《合同法》第32条规定:当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第44条规定:依法成立的合同,自成立时生效。定金没有交割,只能表明定金条款(定金担保合同)没有生效,但是主合同也就是三方合同是成立生效的。  

二、三方合同中买卖合同关系里,守约方是否有权要求对方缴纳(收取)定金?

根据我国法律规定,定金合同属于从合同、要式合同、实践合同。与买卖合同成立生效不同的是,作为实践性合同,定金合同是以定金的交付为合同成立生效标志的。《担保法》第90条规定:“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”

从这一规定不难看出,定金合同不仅需要当事人双方的意思表示一致,而且需要现实交付现金,具体到二手房买卖来说,只有买卖双方完成了定金的交付和收取,定金合同才生效,否则,定金合同不产生法律效力。

既然定金合同没有生效,所以也不具有强制履行性。二手房买卖合同法律关系中,当事人订立定金合同后,不按约定交付或者接受定金,是不能强制履行的,相对方无法要求继续履行(也就是强制履行)。

所属类别: 买卖合同

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