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广州房产律师告诉你二手房买卖合同的相关问题(下)

作者:房博士律师团来源:张旭锋 杨金娜 日期:2015-12-25

买方、卖方、中介方三方《房屋买卖合同》(以下或简称为三方合同)已经签订,在定金未付或者尚未完全支付情况下,买方拒绝支付定金或者余下定金,或者是卖方拒绝收取定金或者余下定金,这些情况下买卖合同是否生效?守约方以及中介公司如何维权?广州房产纠纷律师事务所律师认为,具体而言,至少要解答以下四个方面的问题

一、三方合同是否生效?

二、三方合同中买卖合同关系里,守约方是否有权要求对方缴纳(收取)定金?

三、守约方是否有权要求继续履行《房屋买卖合同》?

四、三方合同中的居间合同关系里,中介公司是否有权追讨全部中介费?

三、守约方是否有权要求继续履行《房屋买卖合同》?  

三方合同成立生效,这个问题已经解决。而三方合同中实际上包含了两个法律关系,一是买卖合同关系,二是居间合同关系,这里主要谈的是买卖合同关系。

定金合同由于是实践性合同,没有交付收取定金,则定金合同不处理。但是,这种情况下,并不影响买卖合同主合同的效力,也就是房屋交易仍然要按照合同约定进行,只不过是没有了定金罚则,但是当事人仍然可以采用其他违约制裁措施约束违约方。  

所以,《房屋买卖合同》应自三方签字盖章之日起生效,合同生效后,买卖双方都应当按照合同约定履行合同义务。《合同法》第8条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。否则,守约方有权要求继续履行《房屋买卖合同》(强制交易)、支付违约金、赔偿损失,或者解除合同等。 

四、三方合同中的居间合同关系里,中介公司是否有权追讨全部中介费?

这个问题是要解决三方合同中的居间合同效力问题,及其效力确定情况下,中介方的维权方向。如前所述,三方合同中除了包含买卖合同关系,还包含居间合同关系。定金合同没有生效,但是《房屋买卖合同》成立生效。

广州房产律师认为,作为中介方,为买方买卖房屋提供了房源,同时为买卖双方订立《房屋买卖合同》提供了媒介服务,且促成了双方《房屋买卖合同》的签订。根据《合同法》第426条的规定:居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。中介方促成双方签订了《房屋买卖合同》,已完成居间人的义务,有权收取约定的报酬。

简而言之,三方合同已经签订,但是买卖双方有一方不同意支付或者收取定金,导致定金合同未生效情况下,买卖合同关系仍然合法有效,中介公司仍然可以依据合同约定收取全额中介费。如您有房产纠纷,请咨询广州房产律师。

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