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最高人民法院关于当前民事审判工作中房地产纠纷案件的审理问题

作者:房博士律师团来源:最高人民法院 日期:2016-01-04

房地产纠纷案件的审判是民事审判的重要组成部分,审理好房地产纠纷案件对于贯彻落实国家宏观经济政策,保障人民安居乐业具有重要意义。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整,去年以来,全国法院受理的房地产案件类型也随之发生变化。从我们调研了解的情况看,近三年来房地产案件呈逐年上升态势,但区域分布不均衡,一、二线城市缓慢增长,三、四线城市,尤其是前期房价涨幅较大的三、四线城市,案件数量增长较快,个别城市呈爆发式增长。要按照中央关于调整产业结构,继续稳控房地产市场的目标开展好房地产案件审判工作。

第一,要通过案件的审理引导建立健康有序的房地产市场秩序。

最高法院民一庭一直坚持以依法维护各方当事人权益,促进房地产业健康发展,作为审理此类案件的基本理念和思路。这个理念和思路没有变。在此,我要特别强调的是,房地产市场行情变化与法院的受案数量、案件类型、裁判尺度、司法政策等有着直接关系,要根据房地产市场变化的不同,找准贯彻这个理念和思路的侧重点和着力点。随着部分二、三线城市房地产市场由卖方市场向买方市场逐步转变,开发商诉请解除国有土地使用权出让合同、返还土地出让金的案件以及买受人主张合同无效或解除合同的案件增长较快,一房多卖、重复抵押、虚假按揭等违背诚实信用的现象大量存在。要注重发挥合同效力的多层次性,慎用合同无效。要注意区分房屋质量不合格和一般性瑕疵,准确判断当事人是否享有合同解除权,引导树立市场经济条件下契约意识和契约精神,防止通过法院判决的形式,助长有违诚信原则的恶意毁约行为。对于开发商确因资金链断裂无力交房或无法办理房产证的,也要及时通过合同解除等方式依法保护购房者的利益,同时依据法律规定适度分担损失,更好平衡各方利益。要密切关注因房地产价格下跌产生的群体性事件,加强与当地党委政府的沟通协调,及时做好处置预案,防止产生连锁反应。

第二,要注意房地产买卖与民间借贷相交织类型案件的特点。

房地产不仅是具有居住功能的消费品,也是融资投资的工具,甚至具有资本市场上金融产品的某些特征。要尊重该类案件特殊的规律,对于既签订民间借贷合同又签订房屋买卖合同的,要具体分析,既要准确理解民间借贷司法解释第二十四条关于法律行为性质的界定,又要注意区分不同案件基本事实,尊重市场主体的交易安排,避免机械适用。比如先签订借款合同,借款到期后无力还债,双方又签订房屋买卖合同,将前期借款转为购房款的,就不应再定性为借款法律关系。当然,要严格禁止变相高利贷、流押等不法行为;对于房地产商非法融资及一房多卖、重复抵押的,在相对人均为善意的情况下,要按照物权优先于债权的原则、物权成立时间先后以及合同履行情况等,确定权利优先保护的顺位。尤其要注意正确认识占有的权利推定效力,妥善处理占有与登记之间的冲突,依法保护合法占有人的权益。

第三,关于处分权受限制的房地产转让合同效力。

合同效力问题的实质是公权力对私法自治的评价。大家都知道,在房地产领域,存在土地出让、合作开发和房屋买卖的一、二、三级市场,从公权力的干预程度上看,是依次减弱的,因此,在对合同效力的把握上,也要依次放宽。要特别注意这三个市场在经济制度、法律制度和法理等方面存在的不同安排和规则。实践中,出卖人在签订房产转让合同时未取得房屋所有权证书、未经其他共有权人同意或者房产已经设定抵押或被依法查封的,房产转让合同的效力问题争议较大。我们认为,总体上看,房地产转让已经属于房地产三级市场,应该更多地发挥私法自治的功能。具体法律适用上,买卖合同司法解释虽然主要适用动产,但在不动产交易上,也要与该解释第三条规定的精神保持一致,要正确适用合同效力和物权变动区分原则,发挥合同法和物权法在不同交易阶段的调整功能,既要严格体现合同对当事人的拘束力,也要通过物权变动的管制保障国家相关政策贯彻落实。对这类合同不宜简单认定合同无效,可以考虑根据当事人过错程度,通过违约责任来平衡双方利益。

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