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遇到延时交房的问题 购房者可以通过哪些途径来维护自己的权益

作者:房博士律师团来源:互联网 日期:2016-01-11

开发商以种种理由延时交房,但是,除去一些不可抗力是可以有一定时间的延时,其他理由都不成立。不过在平常的房屋买卖中,延时交房的情况并不少见。为了维护购房人的利益,我们也看到,现在的商品房购买合同里关于延时赔偿的问题也做了相关的规定,不过,真正能够按照合同上的规定拿到补偿的购房人不多,这赔偿的维权之路也充满艰辛。

北京王女士说她的合同上写明了延时交房有违约金,而且白纸黑字写得非常清楚。记者算了一笔账如果按照违约金算下来,王女士现在的违约金高达11万6800元.按照合同计算,仅仅王女士一家,现在的违约金就高达11万6800元,多延长交房一天,开发商就要多付违约金160元,这并不是个小数目。但是,节目组电话采访了开发商,从对方答复可以听得出来,开发商对如此高额的违约金似乎并不在意,并不着急。

据记者了解,在延时交房的案例当中,开发商最后按照合同赔付违约金的只是少数,大多数都以种种理由拖延甚至到最后都不了了之。关于违约赔偿的问题,郑律师也做了解答。

问题一:违约金依据的标准是什么?

郑律师:第一百零七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。【特别提示】:继续履行合同与请求违约金并不冲突,也就是说房屋的买房在要求开发商交房的同时,也可以向其主张违约金。(应注意不要超过诉讼时效)

第一百一十五条 【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。(定金不得超过合同总价款的20%,超出的部分无效,并且注意必须是“定”字,才能适用定金法则)

问题二:我们看到,现在的房屋买卖合同对于开发商的约束力似乎并不大,比如赔偿并没有形成威慑力。这当中的原因是什么?

郑律师:我认为主要是源于合同法第一百一十四条 【违约金】第二款 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二款的规定,也就是说约定的违约金超过实际损失的可以请求降低,而买房人的实际损失又很难举证。

问题三:遇到延时交房的问题,购房者还可以通过哪些途径来维护自己的权益呢?

郑律师:招数1事先考察不可忽视。在看房之初,就要对是否有可能发生延迟交房的情形进行甄别,以便尽早采取应对措施;招数2违约责任事先定,虽然目前执行的格式合同版本中已涉及到延迟交房的违约责任,但这仍然需要购房者留意。招数3尝试加大震慑力度,加大索赔力度,或者多留下一些尾款,并直截了当提出就是为了防止对方延迟交房,这无形中会增加震慑力度;招数4及时留存相关证据。

问题四:我们知道,我们购买一般的消费品都可以通过消费者权益保护法来维护自己的权益,但是房产问题暂时还不适用于消法。在讨论消法修改问题的时候,有很多提出,要将房产列入新消法的范围当中,更有利于维护购房者权益,也有利于促进房产市场的健康发展,对这个问题,您怎么看?

郑律师:我认为这是一个比较复杂的问题,涉及立法和司法实践等多方面因素。我认为司法本身具有一定的保守性和滞后性是正常的,也有利于维护社会稳定。

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