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广州房产律师充分利用诉讼时效抗辩使对方当事人撤诉

日期:2016-01-12

【案情回顾】

2010年6月30日,王先生与广州某某房地产实业有限公司(以下称“开发商”)签订了《商品房买卖合同》(预售),该套房产成交价为¥1715423元。合同约定:开发商应当在2011年12月11日前将经过验收合格符合交房条件的商品房交付给王先生,交付房屋时应当先发出收楼通知书。合同还约定:最后交房期限的第二日起至实际交付之日止,开发商按日向王先生支付已支付房价款0.05%的违约金,合同继续履行。

王先生认为被告逾期至2012年4月28日才交付符合交房条件的商品房,违约事实明显,严重损害了其利益,2014年4月13日起诉至广州市天河区人民法院(由不动产所在地人民法院管辖),请求法院判决开发商支付逾期交楼违约金¥42027.86元。

开发商收到法院的起诉状和传票后,通知担任其企业法律顾问的房博士律师团,房博士律师团首席律师张旭锋随即召集团队成员研究应对方案,进行应诉准备。

【律师说法】

首先,原告的起诉是否超过了诉讼时效期间,如果超过,就丧失了胜诉权,法院应当驳回其诉讼请求。

其次,《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示,其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应切实履行。根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第六条:“如遇政府行为或原告逾期付款等情形,被告有权据实顺延交房时间”,第十五条:“承担的违约金数额以商品房总价款的5%为限”。因此,退一万步说,即便是构成违约,我方当事人只需在总价款的5%限额之内支付违约金即可。

再次,可以尽力组织更多的抗辩理由,例如市政府发布《关于2010年广州亚运会残运会期间严格控制建设工地施工作业管理的通知》,要求施工企业停止施工导致工期延误,开发商有权依约顺延交房;王先生未按合同约定期限支付房价款及交存住宅专项维修资金,未全面履行商品房买卖合同的义务,构成违约,开发商依法、依约有权行使抗辩权等。

【法院裁判】

广州市天河区人民法院对该案进行了开庭审理,被告代理人依据法律与大量证据,有针对性地进行了抗辩,鉴于原告的起诉确实超过诉讼时效期间,庭后进行调解阶段,主办法官向原告阐明了相关法律规定。随后,原告王先生于2014年11年22日提出撤诉申请,法院裁定原告王先生撤回起诉,该案终结。

【办案心得】

接受委托之后,房博士律师团对案件进行了全面的审查,组织团队成员进行了多次讨论,并提出了初步的诉讼方案。结合该案实际情况,在代表被告抗辩时,首当其冲的利器是诉讼时效。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定时效期间内(一般为2年)不行使权利,当时效期间届满时,权利人将失去胜诉权利,即胜诉权利归于消灭。

当事人超过诉讼时效后起诉的,人民法院应当受理。受理后另一方当事人提出诉讼时效抗辩且查明无中止、中断、延长事由的,判决驳回其诉讼请求(未提出诉讼时效抗辩,则视为其自动放弃该权利,法院不得依照职权主动适用诉讼时效,应当受理支持其诉讼请求)。这里需要特别注意的是:诉讼时效从当事人知道或者应当知道其合法权益受到损害时开始计算,《民法通则》第135条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年。具体到本案,王先生诉开发商要求支付违约金适用诉讼时效的一般规定(2年的诉讼时效),王先生知道或者应当知道20111211次日起(20111212日)其权益受到损害,那么应当在2年内向法院提起诉讼,也就是截止20131211,否则法院即便受理也不会支持王先生的诉讼请求。

该案终结之后,一大批持观望态度可能随时提起诉讼的业主放弃了打官司的想法,作出了息诉宁人的选择。

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