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广州房地产律师提醒你逾期办证未定该如何算违约金

作者:房博士律师团来源:互联网 日期:2015-05-08

开发商逾期交房和逾期办证,是商品房买卖中发生最多的纠纷类型。逾期交房的违约责任,大家比较注意合同中的条款,但对于逾期办证,很多购房者并不注意。在出现逾期办证的情况后,有的购房者才发现合同并没有违约金约定,或违约金定过低。那么,逾期办证违约赔偿,多少才算合理?

做生意的余女士在市区一楼盘购买了一套期房,今年6月份交付。由于该房子是延期交房的,开发商按合同约定赔偿了违约金。现在房子交付4个月了,房产证却迟迟没有办下来。每次找到开发商,答案都是“就快了”。由于没有房产证,使得余女士不能办理抵押贷款,让她失去了一次投资机会。日前,余女士打进本报房友热线咨询,她能否要求开发商赔偿逾期办理房产证造成的损失?

广州房地产律师:当然可以。余女士首先要看一下《商品房买卖合同》是否约定逾期办证的赔偿责任。如果有,按合同约定处理。如果没有约定,也有相关法律规定。

一般来说,逾期办证的违约金自期限届满之次日开始计算(即从实际交房日起90日开始计算)。提前交房的,则从约定的交房日起90日开始计算。现房交付的,从合同签订之日起90日开始计算。违约金止算点为开发商取得房产部门出具的办理初始登记收件收据之日(或提出申请办理初始登记之日)止。

违约金的计算基数是买房人的购房总额,包括买房人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给开发商的按揭款。合同有约定按照约定计算,如果没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

开发商赔偿了逾期交房的损失后,并不是就可以不办理房产证了,赔偿金的目的是督促开发商及时履行相关办证义务,开发商只有在给购房者办理了房产证后才是义务履行完毕。

因开发商违背承诺造成业主不能及时领到本应属于自己的产权证的情况时有发生,很多业主能忍则忍,认为反正自己实际占有该住房,不愿耗时耗力与开发商计较。在这里需要提醒的是,其实这样做的风险是非常大的,按照《物权法》的规定,房屋是按照登记来确认房屋的归属的,如果购房者拿不到房产证或者没有办理登记,会使自己的房屋处于一种不稳定状态,容易产生纠纷。

另外需要注意的是,合同约定开发商在交房之日起90天内应当办理权属登记备案手续,并不是指90天后开发商就把两证办好交给买房人,只要将所有办证材料上交到办证主管部门就可以了,因为法律上规定办证的义务主体是买房人自己,开发商只有协助办证的义务。

所属类别: 逾期办证

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