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广州房产律师提醒卖方逾期交付房屋被判支付违约金

作者:房博士律师团来源:彭海平 日期:2015-05-08

【案情回放】

2009年8月26日,钟小姐与卖方及某中介公司签订了《房屋买卖合同》。约定钟小姐向卖方购买天河区某小区物业一套,约定:成交价为82万元;双方约定付款方式为转按付款,首期楼价款于办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付,交易手续应当于2009年9月30日完成;买方逾期支付楼款,每逾期一天,按未付楼款金额的1‰向卖方支付违约金;卖方交付该物业予买方使用日期为收齐首期款的3天内,卖方逾期交付该物业,或者未能按时履行合同约定的其他义务,每逾期一天,按该物业成交价的1‰向买方支付违约金。

2009年10月19日,双方办理了涉案房屋的过户手续;次日,钟小姐向卖方支付首期楼款(含定金)人民币208000元;10月23日,天河区房地产登记交易中心出具《受理回执》。根据《房屋买卖合同》的约定,卖方应当于10月23日前向钟小姐交付房屋,但直至10月28日,卖方仍未交付,钟小姐遂委托广州房产律师发律师函要求卖方交付房屋,但卖方不予理会。

2009年12月,钟小姐委托广州房产纠纷律师事务所代理,向法院提起诉讼,要求卖方继续履行《房屋买卖合同》,交付涉案房屋,并支付逾期交房违约金。被告认为钟小姐逾期支付首期房款,提起反诉,要求钟小姐承担逾期付款的违约责任。

【法院判决】

法院经审理认为,《房屋买卖合同》合法有效,原告(反诉被告)、被告(反诉原告)应遵循诚实信用的原则,认真履行。根据合同约定,到房管部门办理交易过户递件手续是原被告共同的义务。合同虽约定交易手续需在2009年9月30日完成,但双方于2009年10月19日才办理交易过户递件手续,递件次日原告向被告支付了首期房款,说明双方仍在继续履行合同。在双方无证据证实迟延办理交易过户递件手续原因的情况下,从公平原则考虑,视为双方均不存在违约,原告于涉案房屋取得房地产交易中心收缴证件收据前即支付了首期楼款,并没有违反合同关于支付首期楼款时间的约定。故对被告的反诉请求不予支持。
被告经原告发函催促仍拒不交付涉案房屋,已构成违约,依法应当承担自2009年10月23日起至2010年2月1日实际交付房屋的逾期交房违约金。
被告不服一审判决上诉,二审维持了一审判决。

【律师说法】

钟小姐与卖方及中介公司签订的《房屋买卖合同》涉及两个法律关系,一个是钟小姐与卖方之间的房屋买卖合同关系,一个是钟小姐及卖方与中介公司之间的居间合同关系。
本案争议的焦点是双方超过合同约定的期限办理交易过户递件手续,钟小姐是否逾期支付首期楼款,属于钟小姐与卖方的房屋买卖合同纠纷。
首先,如法院判决所述,交易过户递件手续是双方共同的义务,在没有证据证明迟延办理交易过户递件手续是某一方责任造成的情况下,根据公平原则,应当视为双方均没有违约,均无需对迟延办理交易过户递件手续承担违约责任。
其次,双方对于完成过户递件手续的时间约定只是一个预期,实际完成时间是2009年10月23日,双方对此均无异议,合同继续履行,钟小姐已于10月20日支付了首期楼款,根据合同约定,首期楼款付款时间为涉案房屋办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时,钟小姐在取得收据前即向卖方支付了首期楼款,显然没有逾期,不构成违约。

最后,交付房屋是卖方的主要合同义务,卖方不按照合同约定的收齐首期楼款3日内交付房屋,且不能举证证明其已积极履行上述义务,不能交付的原因在买方,已构成违约,根据合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,及合同的有关约定,卖方应当承担自逾期之日起至实际交付之日止的违约责任。

所属类别: 逾期交房

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