所有
房产纠纷案例

您现在的位置:首页 >> 房产顾问 >> 买卖合同 >> 广州房地产律师释购房权益难保障-“双合同”泛滥

广州房地产律师释购房权益难保障-“双合同”泛滥

作者:房博士律师团来源:互联网 日期:2015-05-08

 

  近日,不少购房者反映,称现在买房居然要签“双合同”。据了解,这些合同往往一份是正式的《商品房买卖合同》,而另外一份则是以“装修合同”或者“装修提升合同”甚至是“变更装修标准价差和房屋增值包服务费”等多种名目体现,而两份合同加起来的房款才是房屋总价。自广州市国土房管局4月底发出《关于落实广州市房地产市场调控政策 加强房地产市场监管的通知》(穗国房字〔2013〕411号,下称《通知》)后,开发商拿预售证就变得非常困难,而且房管局对申报的价格规定得很严,远远低于开发商的心理预期价格。所以,有越来越多的开发商开始谋划用“双合同”卖楼以规避“政府指导价”。

  有业内人士认为,如果真的市场上“双合同”蔓延,其实是对政府公信力的打击,“每个月房管局都会公布全市十区商品住宅均价,如果市民一方面看到这些价格走势是稳中有跌,结果去到市场发现价格原来是稳中有升”,反而会更加加重市民的焦虑,推动市民更加恐慌性入市。但也有人认为,如果“双合同”的做法能够让更多开发商顺利拿到预售证,只要整个市场的供应量增加,总好过因为拿不到预售证而大大减少供应量造成的“堵塞”后果。

  而目前采取“双合同”销售的楼盘主要集中在《通知》出台后才领取预售证的新盘上,且目前有网签的楼盘中,采取“双合同”销售的暂时还不算主流。再加上很多高价盘被“限签”,每月能签个三五套已经不错,因此市民目前在一些专业网站上查询到的单个项目阳光家缘签约价,仍然能大体反映出该盘的价格水平。

  房价构成:“装修”部分占总价约10%~20%

  从近期的一些采取“双合同”销售的楼盘具体情况看,根据市房管局的“指导价格”不同,以“装修合同”或者“装修提升合同”另外计算的房价部分大概会占到总价的10%~20%。以荔湾某楼盘的三房计算,该房总价约216万元,其中《装修提升合同》部分为16万元,占总价约10%。但萝岗某楼盘的双合同则包括一份《商品房买卖合同》和一份《变更装修标准价差和房屋增值包服务费》,而后者约占总房价的20%左右。

  不同的开发商对于额外价款的支付期限也有不同,有的开发商要求“装修提升合同”部分价款要和首付一起,在签署认购书之后的7日内给齐,而有的则可以在半年内缴付完毕,相对减轻一些买家首付的压力。

  买家“着数”:缴纳契税时可以略省点

  如果说“双合同”对于买家来说还是有一点“着数”(好处),那就是将来在缴纳契税时,可以略为节约一点。

  以一套总价216万元的房产为例,首次置业者本来应该缴纳总房款的1.5%作为契税,即3.24万元。而在签署“双合同”后,契税则降至200万元的1.5%,即3万元。不过,相对于必须要在短期内支付完毕的16万元装修提升款来说,也许很多经济实力一般的首次置业者宁愿多给这笔2400元的“酱油钱”。

  买家:装修价款不能贷款,增加首付压力

  近日,购房者发现以往看房销售人员只需报单价、总价以及折扣,但现在却搞得十分复杂。“比如一套100平方米的三房,开发商打算卖216万元的总价,但房管局只允许网签合同价格是200万元,那么剩余的16万就得在那份所谓的《装修提升合同》中体现。总之,在满足了房管局的指导价格条件后,其余的房款都要以那份《装修提升合同》来体现,开发商也会开出正规的装修发票。”

  不少人认为,这样的做法很容易让买家对市场价格有误解,同时也加重了买家的首付压力,有人说:“之前看到一些报道,还说楼价有下跌,才打算看看有没有合适的房子。但实际上,这些房子的价格由两部分组成,另外一部分等于开发商想收多少都行,那岂不是等于作假?而且《装修提升合同》部分的价款还要一次性付清,不能贷款,对于首次置业的买家来说,也许意味着又要筹集10多万元。”

  开发商:拿不到证打算“互相学习”

  近日,不少原打算在6月份内开盘的项目都表示未必能按预期开售,主要原因是拿不到预售证。有项目负责人诉苦,“虽然我们公司一贯都是卖装修房,但不排除以后都要分开两份合同销售,否则真的没法卖。”该销售人员表示,近期将会向已经开卖的同行请教“领证技巧”。

  还有的开发商认为,以装修提升或者服务增值为名的“合同”,由于不受政府相关部门监管,恐怕会有更多的“霸王条款”,比如可能会约定有争议时,要跟开发商协商解决或者由开发商按购买时价格收回,“现在地王频出,开发商也肯定是赌以后楼价会继续涨,而买家在楼价上涨的时期,就算对房屋有不满意,也是比较少会跟开发商闹的”。

  广州房地产律师提醒:“双合同”让责任认定和违约金标准更模糊

  和以往一个合同相比,“双合同”对责任的认定和违约金的支付等方面将更加模糊,比如一套200万元的房子,其中170万元是《商品房买卖合同》中约定的房款,30万元另外签订《装修合同》,一旦延迟交楼或出现其他问题,到底开发商是要按照170万元总价来赔付,还是按200万元总价来赔付呢?而且,也不排除到时业主收楼时,开发商交付的是毛坯房,等业主收楼后,再进行装修。“虽然增城、从化早在限价之后,已经有很多开发商在搞双合同,但暂时还没发现有因装修问题诉诸法院的案例,但随着近期双合同增加,不排除过1年多之后交楼时,会有因为双合同而产生的纠纷。”律师建议,如果开发商可以允许业主买毛坯房,那么对于有时间有想法的业主来说,倒不如自己装修来得实在。

所属类别: 买卖合同

该资讯的关键词为:广州房产律师  广州房地产律师  房地产律师  房产律师  广州律师 

友情链接:房博士律师团  找律师打官司  问法律师 法律快车 律师帮 广州律师 广州建站  侵权律师   刑事律师

房博士律师团 版权所有 Copyright©2016 申请友情链接 联系站长张旭锋  联系电话020-66352089  法律声明  粤ICP备13001088号-2