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房屋被查封,买家权益如何维护?

日期:2017-11-15

实践中,签订合同后房屋被查封的情形时有发生,也经常有当事人询问律所律师此种情况该怎么办,那买家可以采取哪些行动保护自己的权益呢,今日小编就上述问题给出如下建议:

 

1.对查封执行提出异议

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。

 

综上,在满足 1.查封时房屋价款已经付清;2.查封时房屋已经由买受人占有;3.买受人对没有办理过户手续没有过错这3个条件后,买家可向执行法院提出执行异议,请求查封法院对该房产予以解封,解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。如果上述3个条件不能同时满足的话,买家提起查封执行异议将会被法院驳回。

 

2.房屋解封或让卖方自行解封房屋

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百八十七条“查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。

房屋查封作为一种执行措施,是有一定期限的。买家购买房屋后被人民法院查封的,可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。

另外,因买家与卖方签署的房屋买卖合同对双方都产生效力,卖方有义务保证将房屋能按约顺利过户到买家名下,所以买家可以要求卖方在过户前解封涉案房屋,并与卖方进行书面补充约定,明确解封日期及解封不能导致过户不成的违约责任。

3.买家自行提供担保,解除查封

 

如买家要求继续履行合同并取得该房屋的所有权,则可与查封法院协商,由自己提供其它担保财产申请解除查封。提供担保财产后,法院解除查封,双方可继续履行《房屋买卖合同》,买方可要求办理房屋过户手续。

 

但此种情况,买家要综合衡量法院查封该房产的价值与自己需要支付给卖方剩余房款的价值,如果该房屋上的查封数额少于买家支付剩余房款的数额,买家可以考虑自行为该房屋进行解封,但要和卖方进行明确的书面约定:其代为向卖方解除房屋的查封,解除房屋查封支付的款项抵扣房屋价款,在房屋解封几日内卖方应配合自己办理房屋过户手续,否则需要按房屋价款的百分之多少承担违约责任。

4.解除买卖合同,要求卖方承担违约责任

 

在卖方因房屋查封,且在过户之前仍是没有解除房屋的查封,导致过户不能的情况下,合同目的已经无法实现。 为避免损失扩大,买家可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权,要求卖房人返还购房款,并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任甚至是房屋上涨的损失。

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