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原创 || 委托经纪机构卖房的常识

作者:门小桢来源:房博士律师团 日期:2017-12-01

 

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二手房交易过程中,初次涉足二手房买卖的业主,都有哪些问题需要注意呢?

 一、提供“三证”

放盘的时候,需要提供“三证”:身份证、房产证、业主授权委托书,另外要介绍清楚有没有抵押、查封情况,有没有租客,有没有共有人等基本信息和有可能对房产的转让产生影响的信息,这是业主委托交易的信息披露义务。

二、建立委托合同关系

业主放盘的过程,实际上是和经纪机构建立委托合同关系的过程,委托合同可以采用书面的委托也可以是口头的委托:1、经纪机构要求签署书面委托放盘协议,业主也愿意接受,应当采用书面方式确定放盘事宜;2、其他情况下业主放盘可以进行口头委托。

三、佣金支付

依据二手房的交易惯例,一般情况下是出售方不需要支付居间报酬(也叫佣金、中介费)。由买方承担佣金,是二手房买卖的惯例。如果在合同上约定卖家也需要承担一定比例的佣金。

四、税费承担

根据二手房交易的管理,业主放盘时间的报价一般都是实收价,也就是交易所产生的全部税费(契税、印花税、所得说、增值税、交易费、评估费、中介费等等)都由买方承担,在选择税费承担的时候,经纪人通常会告诉你可以由买家包税就是这个意思

五、要明确委托的期限

业主放盘、办理委托出售手续的时候,要明确委托的期限,尤其要注意约定清楚是独家委托还是一般委托。独家委托,可以促使中介公司在该段时间内积极的推广你的房产,也可以避免多家中介(要求看房、预约洽谈)电话的骚扰。但一定要注意的是,独家委托的期限不宜过长。有些签独家代理的中介公司,会给业主一定的保证金,在约定的时间内没有按照业主要求的价格和条件找到合适的买家,则该保证金归业主所有,业主支付的对价就是如果在委托期限内经由其他中介成交,则需按照条款赔偿一定的违约金。业主要根据自己的实际情况,选择采取什么样的委托方式。

六、约定好房价

房屋价格是多少,自己要做到心中有数,当然可以一定程度上重新考虑经纪人的意见和建议。这是因为,一方面经纪人是专业人士,另一方面他们是你定价的利害关系人,所以要对他们的建议加以分析之后采纳。意向价格之外的差价部分,在法律意义上归业主所有,中介公司只是赚取自己的佣金,这要在合同中约定,当然为了中介公司全心全意地推广自己的房产,可以给与一定的分成,记得没有关于差价部分约定时,多出意向价的部分全部归业主所有。对于超出部分如果有约定,则应当按照约定办理(例如业主和经纪人分成)。

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