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房屋布局与宣传平面图相反就能解除合同吗?——具象角度谈合同目的不能实现

作者:广州仲裁委员会来源:广州仲裁委员会 日期:2017-12-07

 

01

案例

 

张某与开发商置业公司签订《商品房买卖合同》,购买置业公司开发的商品房一套。交房时,张某发现其购买的房屋与置业公司宣传资料以及购房合同中载明的房型图户型一致,但实际房间布局结构与房型图为轴对称。张某以合同目的无法实现要求解除合同,置业公司则辩称房型与约定一致,而左右问题并不影响房屋的价值以及张某对房屋的使用。

一审法院认为

 

就一般大众而言,购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等,张某对涉案房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议,显然,置业公司实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。对于日常居住,房屋布局是否合理、朝阳房间数量、光照时间等影响居住质量的因素为购房人首要考虑之问题,现本案置业公司实际向张某交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与房型图、合同附件图一致,仅存在方向的反差,并不影响张某的居住目的,且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常识,张某据此主张置业公司构成根本违约,缺乏事实法律依据。

二审法院认为

 

首先合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的,当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、孩子入学、投资等,……客观目的可通过社会大众的普遍认知标准予以判断。主观目的为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言,《合同法》第九十四条第一款第四项中的合同目的不包括主观目的,但当事人将特定的主观目的作为合同的条件或成交的基础,则该特定的主观目的的客观化,属于《合同法》第九十四条的规制范围。

第二,本案中,双方当事人对于房屋内部左右布局约定明确。从现有证据来看,无论是置业公司宣传图片还是购房合同附件中的房屋平面图,均明确了房屋进门后的左右布局……,附件并未提醒购房者,实际交付房屋内部左右布局可能与平面图相反。

第三,张某对于房屋内部左右明确约定并作为特定的合同目的,并不违反法律、行政法规的禁止性规定,亦未侵害第三人权益,属于当事人意思自治的范畴,法律尊重和保护个体通过自身价值判断自由选择合适房屋的合法权利。房屋并非普通商品,购房者对所购房屋的谨慎选择符合生活常理。由于置业公司并未交付符合合同约定布局的房屋且无法调换,致使张某购买符合约定布局房屋的目的落空,张某要求解除合同于法有据。

    《中华人民共和国最高人民法院公报》2017年第9期

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该案件中,二审法院对于【合同目的不能实现】的认定,有几个值得我们关注的地方:

第一,合同目的分为主观目的和客观目的。

该二审法院所称的客观目的即典型交易目的,这我们都很容易理解,买卖合同中双方当事人的典型交易目的即取得标的物所有权和获得价款。而所谓合同的主观目的,也就是所谓的具象视角下的合同目的*。

*“所谓具象,是指合同标的在种类、数量、质量方面的要求及表现,如标的在花色、规格、品质及数量方面的当事人约定和法律规定。所谓从具象的视角审视合同目的,就是将这些因素都摄入寻觅和确定合同目的的因素和依据之中。”崔建远:《论合同目的及其不能实现》,《吉林大学社会科学学报》,2015年第3期

通常我们在适用《合同法》九十四条关于合同目的不能实现的这一条款时,对于某些条件,如买卖合同中标的物质量、数量等存在不符合合同约定时,认为其并不构成根本违约,而认为不符合解除合同条件。但若局限于典型交易目的,而忽略了具体合同中,当事人订立合同时的作为成交基础的真实意图,特别是一些合同形式与双方实质目的有出入的案件中,如购买货物的目的是为了有效履行双方租赁合同,因租赁合同解除导致买卖合同目的无法实现。这样有可能使得《合同法》第九十四条强调合同目的不能实现作为合同解除条件的失去其意义和价值。

第二,法律应当尊重和保护个体通过自身价值判断进行自由选择的权利。

所谓法律尊重个体对自身价值判断作出的自由选择,不仅是指出采取具象视角来判断合同目的不能实现的价值所在,在某种程度上也是审判人员在判断不能实现合同目的时该以何种视角来进行判断的一种价值指引。

自身价值的判断用一个更通俗的词语来说,即动机。但正如法国法学家多马所说:在每一个类型的合同中,原因总是相同的,他们不同于缔约人的动机,后者因人而异。动机藏于当事人的内心而难以证明,故“法律对于动机一般不予评价,不对动机赋予相应的法律后果。”故如何把握这一平衡,尤其值得审慎考虑。

房屋买卖案件中,自身价值的判断与选择尤为明显与常见。

 

冯先生为孩子今后上和平里一小,决定购买杨先生所有的位于和平里一区的房屋。双方签订《存量房屋买卖合同》,冯先生按约定支付购房定金并办理完毕房屋产权过户手续后,冯先生发现该房屋内有案外人唐某的户口。冯先生认为,因该户口的存在导致全家的户口不能迁入,直接影响到今后孩子的入学,致使合同目的不能实现,遂请求法院解除合同并双倍返还定金。

《北京晨报》


以学区房这类房屋买卖案件为例,学区房作为房屋买卖中购房者的一大重点考虑因素,除了包含地理位置的意义,还有户籍、入学条件、政策等各方面的因素。而在合同中未明确合同目的为孩子落户上学的情况下,显然很难将其解释为合同目的,仅能认为是可期待的间接利益。但如果当事人在订立合同时,能够对于合同目的,甚至包括确保合同目的实现的条件如房屋原有户籍的迁出期限、办理方式等作出详细约定,这是对于“动机”的把握便从当事人内心想法具体到合同条款,便于认定。

TIPS

合同目的不是具体的物或行为,而是合同标的物、合同行为背后所隐含的合同当事人的目标。对于整个合同而言,合同目的处于总纲的地位,合同的其他条款均是为实现该目的而设定的双方权利义务,正因为如此,《合同法》九十四条才赋予了当事人在合同目的不能实现的情况下可以要求解除合同。

而合同动机很难通过证据得以展示与证明,在审判过程中,为了让审判人员能够更准确的把握合同背后的真实动机与个人价值选择,或者在对合同条款有不同理解时根据合同目的作出合理解释以实现对当事人义务履行的软性约束,十分有必要对合同具象目的作出明确甚至细致的约定。

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