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分享 || 二手房买卖合同中的“阴阳合同”效力之争

作者:广州仲裁委员会来源:广州仲裁委员会 日期:2017-12-22

随着房价的攀升以及购房政策的不断变化,近年来房地产市场波动不断,其中以二手房交易市场矛盾尤为突出,涌现了大量的合同纠纷。这些纠纷所涉及的法律问题可谓五花八门,其中主张合同因属于“阴阳合同”无效成为当事人特别是违约方的重要抗辩理由。无论对于法官还是仲裁员,此类抗辩的合理性虽然从法理上来说并不难判断,但在实践中要妥善处理却并不容易。何谓“阴阳合同”?“阴阳合同”对合同效力会有怎么样的影响?裁判者应当如何妥善处理此类抗辩?本文将通过若干司法裁判观点的分析,总结出处理“阴阳合同”抗辩案件的适当方式。

何谓“阴阳合同”?

 

阴阳合同”并非一个严格意义上的法律用语,但总的来说可以归纳为双方就同一交易达成了两份“合同”,其中一份合同是向第三人公开或者能够为客观认知的“阳合同”,另一份则是不对外公开、甚至没有客观外在形式的“阴合同”。阴阳合同的现象在许多行业均有不同形式、不同程度的存在,目的也各不相同。在二手房买卖合同中,由于网签手续的存在,阴阳合同的主要形式为以双方(或加上中介为第三方)线下签订的购房合同为“阴合同”,以在房屋主管部门签订的网签合同为“阳合同”,具体来说可以分为以下几种:

(1)房屋价格方面的阴阳合同

购房合同和网签合同对同一房屋价格约定不一致是实践中最常见的阴阳合同类型之一,具体又可以分为两种:第一种是网签合同的房价高于购房合同,其目的往往在于获得更多的银行贷款。在此类案件中,买方为了保证最终支付的价款是按照购房合同而非网签合同,往往还会另行签订一份报税协议;第二种情况则是网签合同的房价低于购房合同,目的在于降低纳税金额。

(2)购房主体方面的阴阳合同

在此类合同中,买方往往因为不具有房产所在地的购房资格,故会在购房合同中约定买方可以要求卖方将房屋过户至买方指定的人名下。故在办理网签过程中,网签合同上的主体就会发生变更,原买家与实际购房主体不同。

除此以外,还有目的方面的阴阳合同,如名为卖房实为借贷、名为买房实为骗取贷款甚至以买房为名义炒房的合同中,当事人之间甚至可能没有成文的“阴合同”,而只是通过实际履行表达真实意愿。这种情况较为复杂,本文仅限于探讨双方确实出于真实的房屋买卖目的而签订的阴阳合同,故不涉及此种情况。

阴阳合同的效力之争

 

合同法第五十二条明确规定了合同无效的几种情况,包括:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。在办案实践中,当事人以阴阳合同进行抗辩的事由也在这几种情况之列,或主张签订阴阳合同是为了逃税、骗贷而损害了国家、银行的利益,或认为签订阴阳合同有违政府的调控政策。

目前,我国法律并未明确规定阴阳合同应当无效,而房地产调控政策仅限于地方政府的规范文件。因此,对阴阳合同的效力判断更多涉及是否具有非法目的(如逃税)或者损害国家或第三人利益问题。然而作为裁判者如何查明相关问题并作出认定?在这个问题上,法院在司法实践中存在“两合同均无效说”、“阳合同有效说”和“阴合同有效说”三种,其中又以“阴合同有效”为司法界的通说。以下面的一个案件为例。

案例分析
案情简介

本案涉及一份买卖双方和中介签订的《三方合同》和一份网签合同,三方合同对房价的约定为890万元,而在网签合同中的成交价为690万元,买卖双方又签订了一份《补充协议》,约定买方以维修基金、进户设备及装修补偿费等形式补偿卖方200万元。在履行过程中,双方发生争议,买方诉诸上海市松江区人民法院,请求解除合同并要求卖方承担违约金。而卖方则反诉要求法院确认合同无效。

法院判决

一审法院查明,本案的房屋系毛坯房、无装修,结合《三方合同》、网签合同以及补充协议的数额以及其他证据,房屋交易额应当为890万元。网签合同和补充协议的约定显然是为了逃避国家税收,已侵害到了国家利益,故合同及协议中涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效,但并不导致整个买卖合同无效,《三方合同》、网签合同的其他条款内容,均系双方当事人真实意思表示,合法、有效,买卖双方仍可按照890万元的价格继续履行合同。一审法院基于这个理由,驳回了卖方认定合同无效的反诉。

其后,卖方就合同效力问题上诉至上海市第一中级人民法院,二审法院维持了原审判决。

案件索引

   徐国良诉孟辉房屋买卖合同纠纷案,(2016)沪0117民初6840号、(2017)沪01民终7284

评析

 

从司法实践来看阴阳合同是否无效不是一个能够一概而论的问题,它涉及到当事人真实意思、合同的效力、国家利益的保护等各方面价值的紧张关系。在以网签合同降低房价进行避税的案件中否定阳合同中的房价约定而保障阴合同中对应条款的效力,一方面保障国家税收,另一方面也能够起到保护交易、避免一方以合同无效为由逃脱责任的效果。

然而,这一做法并非适用于所有的阴阳合同。在一些案件中,当事人签订阴阳合同并非出于损害国家、第三人利益的目的,其行为也不大可能会造成损害国家、第三人利益的后果,在此情况下,就不应当一刀切地认为阳合同与阴合同不同的约定必然无效。作为裁判者而言,应当首先查明当事人签订阴阳合同的目的,其次考察该行为是否会造成损害国家、第三人利益的后果或者危险,最后再考虑是否无效、整体还是部分无效问题。

此外,对于签订了阴阳合同的当事人而言,在签订合同时,对合同的内容和法律后果应当有初步的认知和预期,不能期待以合同无效作为逃避违约责任的挡箭牌。

转自“广州仲裁委员会”

 

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