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原创 || 不限购不限售零税费交易房产大法 ——公司企业出售房产如何做到合理避税

作者:张旭锋来源:房博士律师团 日期:2018-01-02

自然人出售房产的方式,几乎没有任何选择的机会——直接出售,也就不会出现类似的话题。但是公司企业出售房产,就有不同的方式,而且不方式之间给公司企业带来的税负也大有不同。

整体来说,公司企业出售房产的方式有:1、资产剥离;2、公司分立;3、新设公司;4、增资并购;5、直接出售。

这里重点介绍其中常用的三种方式。

1、直接出售

程序最简单,但是税负最高,及其恐怖的是四级30-60%的土地增值税,直接吞噬业主的大部分投资利益。

适用于特殊情况下的公司房屋出售:张旭锋房产律师团队在2016年至2017年的法律顾问单位畅饮食品有限公司(化名)委托我方进行公司相关房产的办证出售等。由于该公司是外商独资企业,股东要求以最传统方式出售该批不动产,故由我方代理畅饮食品有限公司从更名换证、办理出售手续、计算税费、缴交土地出让金至交易完成都亲力经办,因此对公司直接出售房产的方式有着相当丰富的实操经验。

2、设立项目公司

另行设立项目公司,将目标房地产作为出资投资到项目公司,待出资到位后,再受让项目公司的股权。这种方式可以避免隐藏债务、高额税费,适合母公司是正常经营的公司,而且需要要存续,或者是买方对于母公司的债务情况比较担忧,不希望收购母公司股权的情形。

张旭锋房产律师团队在2017年代理的安娜科技有限公司(化名),为其进行公司相关股权及房产产权的转移等,对以母公司另设项目子公司的方式实现股权及相关房产产权的转移这一方式,也有成功的实践。

3、出售公司股权

将目标公司的其他资产完成转让,让目标公司只剩下目标房地产。这种情况最适合的是公司成立时间不长,或者虽然成立时间不短,但是其他业务较少甚至并无其他经营的情况,由于公司资产负债简单明了,且无任何债权债务纠纷,为绝大多数买家所青睐。

张旭锋房产律师团队在2017年代理的美丽贸易有限公司(化名),为其进行公司相关股权及房产产权的转移等,对以直接设立公司、进行股权转让来实现房产产权转让的交易方式也十分了解与知悉其优劣。

在房地产限购政策日益收紧的今天(限购、限售、限贷、限价、限签),这个方式尤其适用于投资房地产(住宅、商服类房产均可)的个人、公司。

至于交易税费,是否真如本文题目所言?或许,“零税费”的说法会被人当做噱头——因为以公司名义交易房产,即便是在出售房产的时候能够真正做到零税费,由于在买入和持有阶段会有契税、房产税发生(当然都是合理的税负),所以并不可能真正做到零税负,但是如前所述,只要是合理的税负就已经是大大降低了投资交易的成本,为绝大多数买家卖家所接受了。但是由于公司买卖不动产目前并不限购、限售,所以标题中的“不限购不限售”则完全有可能成为现实。

以公司作为不动产所有权人进行房产交易,关键在于股权转让,转让方应关注自身的“权利”,受让方应关注目标公司的债务(风控关键),从这个意义来讲,除了抓住机会锁定笋盘之外,做好风控管理是投资成功的另一关键所在,如此以来,专业律师的参与便显得必不可少了。

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