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原创|| 人防车位,可以买卖or禁止买卖?

作者:张旭锋来源:房博士律师团 日期:2018-01-14
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什么是人防车位

人防车位,是指位于人防工程中,由国家投资、国家与房地产开发企业共同出资或者房地产开发企业出资建设、所有权归国家,经营管理与收益权归人防工程投资者的停车位。

人防车位所处的位置,在建筑形式上都有战时出入口,防护通道和密闭通道。人防车位要求设有防护密闭门、密闭门和防爆波活门。此外,人防车位具有抗核暴荷载冲击波的设计,其地下室顶、底板以及侧墙厚度都明显高于普通民用建筑(民用地下停车场)。

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人防车位的所有权归谁?

在所有权方面,根据《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”以及《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”等法律规定,可以肯定的是,人防车位的所有权归国家所有。

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人防车位的管理权、使用权、收益权归谁?

《人民防空法》第五条规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”在管理权、使用权、收益权方面,根据我国《人民防空法》规定的 “谁投资、谁使用管理、谁收益”原则,开发商也应当仅仅是取得该人防工程的使用权。换言之,人防车位的管理权、使用权、收益权在商品房销售过程中归开发商。

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人防车位的最终归属?

这里说的当然还是收益权。一般来说,人防工程由开发商投资建设(有的会使用人防经费,但是开发商一般也有出资),在初期经营管理、收益权应归开发商所有。在小区商品房售完后,经营管理、收益权是不是一成不变第永远过开开发商呢?未必!

因为,依据《商品住宅价格管理暂行办法》等规定,一般而言,住宅小区地下人防工程的建设费用已经分摊进了房屋的销售价格。

当开发商把小区房屋出售给业主之后,随着房屋产权的转移,实际上它就不再是投资(包括修建地下人防工程)主体,投资者也就随之变成了购买房屋的人。

多数法律界人士认为,地下人防工程作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中,地下人防工程的权属依法归作为实际投资人的小区全体业主所有。

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广州的做法怎么样?

广州市规定:《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》,人防工程中车位买卖合同一般应规定:“如果碰到灾难等特殊情况,人防工程车位将无条件征用于避难。”人防工程车位的房产证上也会注明,“如果碰到战事、灾害等情况,人防工程的车位要无偿回收”。

有的发展商的合同范本中明示:“本商品房(属于/不属于)人防工程。属于人防工程的,平时只能作停车使用,不得改作其他用途,不得影响其防空效能。战时国家有权征用。”

但是,目前广州有不少开发商还在销售人防车位的使用权,对于这种做法,小业主有不少疑问,开发商对于的解释也不尽相同,政府机关的态度暧昧。有法律人士认为开发商出售使用权于法无据,小业主购买使用权30年或者50年,风险巨大。也有法律人士认为,法无禁止便可行,开发商有权对人防车位使用权进行买卖。

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